楼盘烂尾，除了停贷，业主还能让银行把已经还的月供退回来吗？

近期，江西省景德镇市恒大珑庭楼盘业主自发的“集体停贷事件”在各地掀起了一阵烂尾楼业主停贷潮，眼看着项目楼盘交付遥遥无期，开发商资不抵债，业主们眼看就要钱房两失，为了防止损失进一步扩大，他们集体决定停止还贷。

而后，全国各地的烂尾楼业主们迅速跟进，根据网上流传的一份统计数据，截至7月13日，全国已有超150个烂尾楼项目被业主宣布“强制停贷”。

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伟大判决并非独一份

在此背景下，与此相关的则是最高人民法院于2020年12月3日判决的（2019）最高法民再245号案件，被誉为“一份出自最高法院的伟大判决”，关于贷款返还责任主体问题，最高院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”认为因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王某诚等三人不负有返还义务。

其实，关于这类“伟大判决”，笔者于2022年3月24日即在Acelaw法培学苑公众号上撰文分析过，“以往全国各地的法院对此类问题的裁判结果并未100%认定购房者需要承担还款责任，认定购房者不承担还款义务的判例比比皆是”，并且“判决中引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定也不是近期出的新规定，该规定在2003年版的司法解释中就存在，亦在此后被全国各地的判决所援引，2020年版修订的司法解释仍然保留了这一条。”，“在2016年作出的(2016)浙0411民初305号、(2016)浙0411民初887号、(2016)浙0411民初301号这3份判决书中，就认定开发商应当承担原应由借款人应承担的支付贷款本金及利息的责任，借款人不再继续对原告承担还本付息的义务。”

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楼盘烂尾，除了停贷，业主还能让银行把已经还的月供退回来

但既然认定商品房预售合同因楼盘烂尾被解除，贷款合同亦被解除后，购房人不再负有还款义务这一种观点已经被公众所关注，我们不妨就这一观点再作进一步的讨论。假设法院支持这一观点，认为根据司法解释规定，开发商应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还贷款银行和购房人。那么，要知道，从购房人开始还月供到楼盘烂尾、商品房预售合同被解除是有一段时间的，这期间，购房人可能已经还了几万、甚至几十万本息了，根据这类伟大判决的观点，既然购房贷款应当由开发商直接返还给贷款银行，那么购房人是否有权要求银行把已经收到的月供都还给购房人呢？

笔者就这一问题进行了检索，检索后发现，购房人起诉要求贷款银行归还已付月供的案件很少，多数案件中，贷款银行在起诉购房人归还剩余贷款本息败诉后，便没了下文。近期，许昌市中级人民法院作出的（2022）豫10民终1155号案件则表达了对此诉求支持的观点。

该案件的背景与其他烂尾楼案件类似，原定于2020年6月30日交付的项目，开发商2021年5月23日都交不了，法院最终确认商品房买卖合同和贷款合同均解除，判决判令案涉贷款本金523000元及利息由案外人开发商返还给贷款银行。判决生效后，购房人又向一审法院起诉请求：1.请求银行返还购房人已支付的购房贷款本金及利息共计226970.05元，并返还以上款项所产生的利息；2.请求银行1个月内将购房人在银行系统的贷款状态予以消除，消除征信影响，以保证原告后续贷款不受此影响。许昌中院审理后认为，人民法院生效裁判文书已经判令案涉贷款本金523000元及利息由案外人开发商返还被告贷款银行，贷款银行收取的贷款本息226970.05元应返还购房人。本案中合同解除系因开发商违约导致，贷款银行并无违约情形，关于贷款银行支付利息的请求，于法无据，法院不予支持。并确定银行应按生效裁判文书确定的内容，与购房人解除贷款合同，将案涉贷款状态予以消除，并消除因此给购房人带来的征信影响，确保购房人后续不因案涉贷款合同受到影响。

可见，如果法院支持全额房贷应由开发商返还给贷款银行后，购房人自然有权利要求贷款银行将已支付的月供返还，如果贷款银行之前将购房人征信拉黑的，贷款银行还应当将案涉贷款状态予以消除，并消除因此给购房人带来的征信影响。

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停贷后，再把月供也要回来，就胜利了吗？

作为一名普通的购房消费者，遇到楼盘烂尾，如果选择解除合同，即使有幸如上述判例中的购房人一样，不用继续还贷，还能把已经归还的月供全部要回来，也不意味着胜利。

因为还有购房的首付款，虽然判决中会要求开发商将首付款返还给购房人，但楼盘都烂尾了，开发商的项目公司多少是资不抵债，且债主多是有建设工程款优先受偿权的施工单位、有抵押优先权的银行等金融机构，即使拿到判决，大概率首付款也无法获得执行受偿。

对此，笔者建议此类购房人，还是不要盲目选择解除合同。可以委托律师等专业人员进行相应调查后给予分析意见，如果房屋所在项目还有未售房屋，通过司法拍卖等资产处置方式还有其他开发商愿意接盘的，仍然可以耐心等待下是否有其他开发商接盘或政府介入的可能。即使此时开发商负债累累，但只要其他开发商或政府介入后，让房子不烂尾，作为普通购房消费者的购房人，仍然可以排除其他债权人的执行，保住房子。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

结合上述分析，笔者建议，对于购房者而，如果真的不幸遇到购买的项目烂尾的情况，切勿被各类非专业的公众号的文章解读乱带节奏，作出对自己不利的决策。建议在咨询专业律师等专业人员后后，解决项目的实际情况再作后续决策，这样方能最大化地保障自身权益。